Implantée au cœur du très recherché Grand Boulevard, cette demeure de caractère développe plus de 970 m² et prend place sur une remarquable parcelle arborée de 2 805 m², à l’abri des regards.

Dès l’extérieur, la propriété affirme son caractère : architecture bourgeoise, façade en briques et pierre, toiture imposante, parc mature et volumes difficilement reproductibles aujourd’hui.

À l’intérieur, les différents niveaux offrent de vastes pièces de réception, de nombreuses ouvertures sur le parc, des hauteurs sous plafond généreuses et une distribution centrale permettant d’envisager différentes stratégies d’exploitation.

PLUS DE 1 130 M² BRUT RÉPARTIS SUR QUATRE NIVEAUX

L’ensemble développe environ :

• 306 m² au niveau inférieur / rez-de-jardin ;
• 319 m² au niveau principal ;
• 292 m² au niveau supérieur ;
• 217 m² au dernier niveau et combles.

Cette configuration permet d’envisager aussi bien la conservation de la propriété dans son ensemble que sa transformation dans le cadre d’un projet résidentiel ou patrimonial.

UN ACTIF AUX MULTIPLES DESTINATIONS

La propriété pourra notamment répondre aux besoins :

• d’une résidence familiale d’exception ;
• d’un siège social ou d’une implantation professionnelle prestigieuse ;
• d’un family office ou d’une foncière patrimoniale ;
• d’un marchand de biens ou opérateur immobilier ;
• d’un projet de restructuration résidentielle haut de gamme.

UNE ÉTUDE DE DIVISION EN 8 APPARTEMENTS DE STANDING

Compte tenu des volumes et de la distribution existante, une réflexion approfondie a été menée autour d’un scénario de restructuration en 8 appartements haut de gamme.

L’objectif retenu est de préserver le caractère architectural de la bâtisse tout en créant des appartements familiaux d’environ 115 à 140 m², permettant de réduire le ticket de revente de chaque logement et d’élargir la clientèle potentielle.

Le programme indicatif étudié repose notamment sur :

• 2 appartements « signature » bénéficiant des meilleurs volumes ou extérieurs ;
• plusieurs appartements familiaux de 120 à 140 m² ;
• des appartements de 2 à 3 chambres ;
• des jardins ou espaces extérieurs privatifs pour certains lots ;
• la conservation de parties communes représentatives ;
• la valorisation des stationnements existants ou à organiser sur la parcelle.

Cette projection reste naturellement soumise aux validations techniques, administratives et réglementaires nécessaires.

UNE OPÉRATION ÉTUDIÉE SUR DES HYPOTHÈSES PRUDENTES

Une étude de marché spécifique a été menée sur Mouvaux et le Boulevard Carnot.

Les références relevées sur le secteur font apparaître des valeurs constatées autour de 3 857 à 4 752 €/m² sur plusieurs transactions analysées.

Sur le marché des appartements de standing, une référence de 155 m² à 4 000 €/m² ainsi qu’un appartement d’exception de 242 m² affiché à 5 640 €/m² ont également été identifiés à Mouvaux.

Pour conserver une approche mesurée, le projet financier a été construit sur une hypothèse moyenne de sortie de seulement :

4 500 €/m²

Sur une base volontairement prudente de 1 000 m² privatifs commercialisables, la valeur de sortie théorique ressort ainsi à :

4 500 000 €

BUDGET DE RESTRUCTURATION ÉTUDIÉ

Une enveloppe maximale d’environ 600 000 € de travaux a été retenue dans l’étude.

Ce montant correspond volontairement à une hypothèse haute, afin de conserver une marge de sécurité dans l’analyse économique du projet.

Projection financière indicative :

Prix d’acquisition : 1 995 000 € FAI

Frais d’acquisition estimatifs : environ 160 000 €

Budget travaux retenu : jusqu’à 600 000 €

Études, architecte, géomètre et mise en copropriété : provision estimative de 200 000 €

Coût global théorique de l’opération : environ 2 955 000 €

Valeur de sortie théorique sur une base de 4 500 €/m² : environ 4 500 000 €

Soit un potentiel brut de création de valeur d’environ 1 545 000 €, avant fiscalité, financement, commercialisation et autres coûts propres au montage de l’opérateur.

Cette simulation est communiquée à titre indicatif et ne constitue ni une garantie de travaux, ni une garantie de valeur de revente.

UN POSITIONNEMENT D’ENTRÉE PARTICULIÈREMENT ATTRACTIF

À 1 995 000 € FAI, le prix d’acquisition représente environ 1 765 €/m² sur la base de 1 130 m² développés.

À titre de comparaison, l’étude de marché fait ressortir sur le Boulevard Carnot des valeurs indicatives comprises entre 3 294 €/m² et 5 026 €/m², avec une moyenne autour de 3 960 €/m².

L’intérêt de l’opération réside donc autant dans le prix d’entrée que dans la possibilité de transformer un actif immobilier exceptionnel en plusieurs produits résidentiels haut de gamme plus liquides.

LES POINTS FORTS

• Plus de 1 130 m² développés brut
• Parcelle arborée de 2 805 m²
• Adresse recherchée sur le Grand Boulevard
• Architecture bourgeoise remarquable
• Ancien siège du Groupe VOG
• Volumes rares
• Nombreux stationnements possibles
• Projet de division étudié jusqu’à 8 appartements
• Budget travaux étudié avec une hypothèse haute
• Valeur de sortie étudiée sur une base prudente de 4 500 €/m²
• Visite 3D complète
• Plans détaillés de tous les niveaux
• Dossier investisseur et étude financière disponibles

Cette propriété constitue une opportunité rare pour un acquéreur souhaitant conjuguer patrimoine, architecture et création de valeur sur l’un des secteurs résidentiels les plus recherchés de la métropole lilloise.

Prix de vente : 1 995 000 € FAI

Dossier complet, plans, visite 3D Matterport, étude de marché et projection financière disponibles sur demande.

Ramzi Zouari – IZY Immobilier by effiCity
06 68 88 32 01