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Loi Carrez vs Loi Boutin : quelles différences et laquelle s’applique à votre bien ?

Par Ramzi Zouari, Directeur d’IZY Immo | Expert immobilier Hauts-de-France

Loi Carrez ou Boutin : quelles différences pour votre vente ou location ?

Chaque semaine, je reçois des propriétaires qui me citent la mauvaise loi pour leur bien.

Un bailleur m’annonce sa « surface Carrez » dans l’annonce de location. Un vendeur mentionne la « surface habitable Boutin » dans sa promesse de vente. Et personne n’a vérifié que les chiffres correspondent à la réalité du logement.

Ce n’est pas une question de mauvaise volonté. C’est que les deux textes circulent ensemble, dans les mêmes conversations, sur les mêmes portails immobiliers, et que leur distinction n’est jamais vraiment expliquée clairement.

Pourtant, l’enjeu est réel. Une erreur de surface de plus de 5 % dans un acte de vente peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros à un vendeur. Une surface erronée dans un bail expose le bailleur à une réduction de loyer pendant toute la durée du contrat. L’absence de mention, dans certains cas, peut annuler purement et simplement la transaction.

Dans cet article, je vais vous expliquer ce que sont vraiment ces deux lois, comment elles se calculent, ce qui les différencie concrètement, et laquelle s’applique à votre situation. Que vous vendiez, que vous louiez, ou que vous investissiez : vous repartirez avec une réponse claire.

Loi Carrez et Loi Boutin : de quoi parle-t-on exactement ?

La loi Carrez date de décembre 1996. Gilles Carrez, alors rapporteur du texte, voulait mettre fin à une pratique courante : vendre des lots en copropriété avec des surfaces fantaisistes, gonflées, jamais vérifiées. Avant cette loi, rien n’obligeait un vendeur à mentionner la superficie dans l’acte. Les abus étaient nombreux et les acheteurs sans recours.

La loi Boutin, elle, est née en mars 2009. Son objectif était différent : protéger les locataires qui se retrouvaient à payer le prix d’un F3 pour un appartement qui ne dépassait pas 25 m² réels. Le législateur a imposé aux bailleurs de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location.

Qui est concerné par quoi ?

La ligne de partage est simple :

Vous vendez un lot en copropriété → loi Carrez
Vous mettez un logement en location → loi Boutin

Un appartement que vous achetez aujourd’hui pour le louer demain sera soumis aux deux, successivement. Ce n’est pas rare. Et c’est précisément là que la confusion s’installe.

Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?

Les biens concernés

La loi Carrez ne s’applique qu’aux lots de copropriété de plus de 8 m². Appartements, locaux commerciaux, caves au-delà du seuil : tout ce qui appartient à une copropriété et dépasse cette surface minimale.

Ce que beaucoup ignorent : une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée. Aucune obligation Carrez pour une maison vendue seule sur sa parcelle. La mention d’une surface reste conseillée, mais elle n’engage pas légalement le vendeur de la même façon.

Ce qui entre dans le calcul

La surface Carrez mesure les parties privatives closes et couvertes dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. On comptabilise :

Toutes les pièces de vie, couloirs, dégagements intérieurs
Les placards si leur hauteur dépasse 1,80 m
Les vérandas fermées et intégrées au logement

Ce qui en sort

Sont exclus du calcul :

Tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 m (sous-pentes, combles bas)
Balcons, terrasses, loggias non fermées
Caves, garages, emplacements de stationnement
Greniers non aménagés
Les parties communes

Comment se calcule concrètement la surface Carrez

Le mesurage se fait au sol, mur à mur intérieur, après déduction des éléments structurels (murs porteurs, cloisons, embrasures). Seules les zones avec une hauteur ≥ 1,80 m sont retenues. Aucune certification professionnelle n’est légalement obligatoire pour réaliser ce mesurage. Dans la pratique, confier cette mesure à un diagnostiqueur est la seule façon de se couvrir efficacement.

Qu'est-ce que la surface loi Boutin ?

Les logements concernés

La loi Boutin s’applique à tous les logements en location, qu’ils soient vides ou meublés, utilisés comme résidence principale. Appartements, maisons, studios sous les toits — tout y passe. Contrairement à la loi Carrez, la copropriété n’est pas un critère : une maison individuelle louée est soumise à la loi Boutin.

Ce qui entre dans le calcul

La surface habitable retient les pièces closes, couvertes, chauffées ou chauffables, avec une hauteur de plafond ≥ 1,80 m :

Séjour, chambres, cuisine, salle de bains, WC, couloirs
Combles aménagés si la hauteur est atteinte
Certains espaces sous pente dès lors qu’ils sont réellement habitables

Ce qui en sort

Sont exclus :

Murs, cloisons, gaines, marches d’escalier
Surfaces sous 1,80 m
Combles non aménagés
Caves, sous-sols, remises, garages
Balcons, terrasses, loggias
Vérandas non chauffées selon leur configuration

Comment se calcule concrètement la surface Boutin

Les règles sont définies à l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Techniquement, le propriétaire peut effectuer ce mesurage lui-même. En pratique, je le déconseille systématiquement : les erreurs d’interprétation sont fréquentes, les conséquences durables.

Exemples concrets : pourquoi les surfaces sont souvent différentes

Les écarts entre surface Carrez et surface Boutin ne sont pas théoriques. Sur le terrain, dans les Hauts-de-France comme ailleurs, je les mesure régulièrement. Voici quatre cas réels.

Appartement avec cave

Un appartement de 65 m² avec une cave de 12 m² au sous-sol.

Surface Carrez : 65 m² — la cave est exclue
Surface Boutin : 65 m² — la cave est exclue

Pas d’écart. La cave constitue un lot annexe distinct en copropriété, mais elle n’entre dans aucun calcul de surface principale.

Maison avec combles partiellement aménagés

Plain-pied de 90 m². Combles : 40 m² au sol, mais seulement 20 m² atteignent 1,80 m de hauteur.

Surface Carrez : non applicable — maison hors copropriété
Surface Boutin : 90 m² + 20 m² = 110 m²

Un propriétaire qui annoncerait 90 m² dans son annonce de location sous-estimerait la surface réelle de 20 m². Loyer sous-évalué, et surtout mention erronée dans le bail.

Appartement avec balcon — 60 m² affiché

Le logement fait 52 m² de surface intérieure. Le balcon, 8 m².

Surface Carrez : 52 m² — le balcon est exclu
Surface Boutin : 52 m² — le balcon est également exclu

Pas d’écart ici. Mais si ce balcon a été fermé par une véranda :

Surface Carrez : 60 m² — la véranda intégrée et chauffée entre dans le calcul
Surface Boutin : 55 m² — la véranda non chauffée peut être partiellement exclue

Écart : 5 m². Suffisant pour dépasser le seuil des 5 % et déclencher une réduction de prix.

Appartement avec loggia fermée

55 m² de surface intérieure, loggia de 6 m² fermée par le propriétaire précédent avec des baies vitrées.

Surface Carrez : si la loggia est chauffée et intégrée au logement → 61 m²
Surface Boutin : loggia fermée mais non chauffée → 55 m²

Écart : 6 m² sur 55, soit 10,9 %. Bien au-delà du seuil de 5 %. L’acheteur aurait un recours solide.

Que risque-t-on en cas d'erreur de mesurage ?

Dans le cadre d'une vente

Si la surface mentionnée dans l’acte est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle constatée après signature, l’acheteur dispose d’un an pour demander une réduction du prix. La réduction est strictement proportionnelle à l’écart.

Exemple concret : vous vendez 250 000 € un appartement indiqué à 70 m². Mesurage réel : 65 m². Écart : 7,1 %. L’acheteur peut réclamer 17 750 € de réduction.

Si la surface n’est tout simplement pas mentionnée dans l’acte ? La vente peut être annulée.

Dans le cadre d'une location

La loi Boutin ne connaît pas de seuil de tolérance. Toute surface erronée est actionnable, dès le premier mètre carré de différence. Le locataire peut demander une réduction de loyer à n’importe quel moment pendant la durée du bail — pas seulement à l’entrée dans les lieux.

Sur un loyer de 800 €/mois avec 5 m² d’écart sur 55 m² annoncés, la réduction potentielle avoisine 70 €/mois. Sur 10 ans, c’est plus de 8 000 € de manque à gagner pour le bailleur — sans compter les frais de procédure si le litige va en justice.

Les recours possibles

Une fois l’erreur constatée, les options du vendeur ou du bailleur sont limitées. Les jurisprudences sont nombreuses et constantes. La meilleure protection reste de ne pas se retrouver dans cette situation : un mesurage rigoureux avant toute mise sur le marché coûte entre 100 et 250 €. Rapporté aux enjeux, c’est systématiquement rentable.

Loi Carrez ou Loi Boutin : laquelle devez-vous utiliser ?

Voici l’arbre de décision que j’utilise avec mes clients.

Quelques cas particuliers à retenir :

Investissement locatif en copropriété : loi Carrez à l’achat, loi Boutin à la mise en location. Les deux s’appliquent, dans cet ordre.
Location meublée : même règle que la location vide — loi Boutin obligatoire.
Colocation avec baux individuels : la surface Boutin s’applique à chaque espace loué séparément.
Vente d’une maison individuelle : aucune obligation Carrez, mais une surface cohérente et vérifiable vous protège de tout contentieux ultérieur.

Les erreurs que je rencontre le plus souvent chez les propriétaires

Après des années de transactions dans les Hauts-de-France, cinq erreurs reviennent systématiquement.

Les vérandas ajoutées après construction. Le propriétaire a fermé sa terrasse, y a installé le chauffage, et compte ces 10 m² dans la surface qu’il annonce. Selon la configuration exacte — intégration au logement, continuité thermique, hauteur — cette surface peut être incluse en Carrez et exclue en Boutin, ou exclue des deux. Chaque cas mérite une analyse individuelle. J’en vois régulièrement avec 8 à 15 m² de surface fictive.

Les sous-pentes mal interprétées. La règle des 1,80 m est simple sur le papier. Elle l’est moins quand on se retrouve dans des combles avec une toiture mansardée. Un propriétaire mesure son plancher (35 m²) et ignore que seuls 18 m² atteignent la hauteur réglementaire. Résultat : une surface gonflée de 17 m², impossible à défendre en cas de litige.

Les garages aménagés. Transformer un garage en bureau ou en chambre ne l’intègre pas automatiquement dans la surface habitable. S’il n’est pas relié directement au logement, pas chauffé, ou conserve encore une vocation de stationnement identifiable, il reste exclu. J’ai vu des propriétaires inclure jusqu’à 20 m² de garage dans leur surface Boutin — et le découvrir au moment du contentieux.

Les loggias fermées. La confusion est presque systématique. Une loggia fermée par des baies vitrées n’est pas une pièce. Elle peut le devenir si certaines conditions sont réunies, mais ça ne va pas de soi. En attendant, l’inclure dans la surface sans vérification expose à un écart significatif.

La confusion entre surface pondérée et surface Carrez. Dans une copropriété, les tantièmes sont calculés sur une surface pondérée qui prend en compte des coefficients d’usage ou d’étage. Cette surface peut être inférieure ou supérieure à la surface Carrez. Ce ne sont pas les mêmes notions, elles ne servent pas aux mêmes usages, et les confondre crée des erreurs dans les deux sens.

Pourquoi faire vérifier les surfaces avant de vendre ou de louer ?

Parce que la découverte d’une erreur après signature ne se règle jamais à l’amiable facilement.

Sur le plan financier, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Une vente à 300 000 € avec 8 % d’écart de surface, c’est potentiellement 24 000 € de réduction imposée par un tribunal. Un bail erroné sur 7 ans de location, c’est plusieurs milliers d’euros de loyers recalculés.

Sur le plan commercial, une surface bien mesurée et documentée renforce votre dossier. Un acheteur ou un locataire qui constate la cohérence entre l’annonce, les diagnostics et la réalité du bien fait confiance plus facilement — et négocie moins.

Sur le plan pratique, un mesurage professionnel réalisé avant la mise sur le marché coûte entre 100 et 250 €. C’est une dépense qui ne se discute pas rapportée aux enjeux d’une transaction immobilière.

Ce n’est pas une formalité administrative. C’est une protection concrète pour vous.

L'accompagnement Izy Immo

Chez Izy Immo, la vérification des surfaces fait partie du travail de base, pas d’un service optionnel.

Avant toute mise en marché, j’analyse la cohérence entre les surfaces annoncées, les diagnostics existants et la configuration réelle du bien. Quand je détecte un écart, je le dis clairement, et je propose une solution avant que ça devienne un problème.

Je travaille avec des diagnostiqueurs partenaires dont la responsabilité est engagée sur les mesurages. Leurs rapports sont opposables. C’est la différence entre un chiffre et une garantie.

Sur chaque dossier de vente, je vérifie que la surface mentionnée dans la promesse correspond à ce qui sera dans l’acte final. Sur chaque mise en location, je m’assure que le bail est conforme.

Ce n’est pas compliqué. Mais ça demande d’y prêter attention à chaque fois. Et c’est précisément ce que font les professionnels qui connaissent leur marché.

Ce qu'il faut retenir :

Loi Carrez et loi Boutin ne s’opposent pas. Elles ne se substituent pas l’une à l’autre. Elles s’appliquent dans des contextes différents, à des étapes différentes de la vie d’un bien immobilier.

Loi Carrez → vente d’un lot en copropriété, surface privative ≥ 1,80 m
Loi Boutin → location vide ou meublée, surface habitable ≥ 1,80 m
Les deux lois excluent balcons, terrasses, caves et garages
Un écart Carrez > 5 % ouvre droit à une réduction du prix de vente
Pour la loi Boutin, il n’y a pas de seuil : toute erreur est actionnable
Absence de mention = risque de nullité

Avant de mettre votre bien sur le marché, vérifiez vos surfaces. Ce n’est pas une précaution excessive. C’est simplement faire les choses correctement. Vous vendez ou louez un bien ? Retrouvez nos biens sur nos annonces immobilières.

Si vous avez un doute sur la surface de votre bien, ou si vous voulez être accompagné dans votre projet dans les Hauts-de-France,prenez rendez-vous avec Izy Immo. Une conversation de 30 minutes peut clarifier beaucoup de choses.

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